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谭绍杨律师,中共党员,湖北省恩施市人,中南财经政法大学(原中南政法学院)法学本科学历。执业前从事多年企业管理工作,高级经营师,长期的经济工作为其积累了丰富的企业管理经验,后在中华全国律师函授中心律师专业培训结业,1994年起先后在恩施市法律事务中心、恩施市清江法律服务所、湖北巴山(原五陵)律师事务...【详细介绍】

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“面积误差”怎么对付

来源:恩施市谭绍杨律师网  作者:恩施律师  时间:2014-08-15

  所购房屋的实际面积和发展商的暂测面积有误差是在所难免的实际情况,买家与发展商应通过合同约定妥善处理这个问题。在合同约定中将一些可以产生争议或模棱两可的条款设定成明确的说法,这样会减少今后履行合同时产生纠纷。

  所购房产的实际面积与发展商暂测的面积经常存在误差,下列问题通常是购房人最感困扰的问题:

  问题一:暂测面积与实际面积相差多少时,双方可按原定房价不再结算?

  在销售合同中通常是这样处理这个问题的:“……该商品房交付时,房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±2%(或3%,不包括±2%或3%)时,房价款保持不变。” 至于这个误差是2%或3%,是没有一定规定的,是按项目不同由发展商和购房者共同商定的。在实际操作过程中,一般较少出现实际面积小于暂测面积的情况,也就是说发展商不会在现房时退房款给买家,而实际面积大于暂测面积的情况较多,因此买家经常要多付超出面积的房款。因此,购房者对这个误差也要慎重考虑,相对大一点会较为有利。

  问题二:若实际面积的差别超过暂测面积一定的百分比后,购房者可否要求拒付房款或退房?

  在一些销售合同中有时会这样约定:“暂测面积与实际面积相差超过2%(或3%)时,按实际房屋面积的总价结算。”这样的约定可能会出现有的发展商故意将暂测面积做小,而实际面积超过暂测面积多达10%以上,使得买家在最后无法接受这一结果而要求退房。这里提醒买家的是,在销售合同中应如下约定:超过2%(3%)但不超过某个百分点(如5%)时,双方按房价结算,当实际误差超过某个百分比时,买家有权终止协议,可以退房。

  问题三:“超过部分”究竟是指暂测面积与实际面积的差值,还是指这个差值减去合同约定的某个百分比所得的面积?

  曾经有一个项目交房时实际面积大于暂测面积为4.5%,而在合同约定中是规定超过3 %,按房屋售价进行结算。开发商要求这个买家多付4.5%的房款,买家则认为超过部分是指4.5%减去3%的1.5%部分,结果造成了一场纠纷。所以在签订购房合同时,应明确约定“超过面积”的含义,以防止双方在履行合同时发生争议。

  其实,实际面积与暂测面积的误差是在所难免的实际情况,主要是买家与发展商要妥善处理这个问题。在合同约定中,将一些可以产生争议的或模棱两可的条款在合同中设定明确的说法,这样会减少今后的履行合同时产生纠纷。

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